Полезни съвети
Какви документи се изискват от продавача при продажба на имот?
При продажба на имот продавачът трябва да притежава следните документи:
- Документ за собственост (нотариален акт или друг документ за собственост);
- Документ за самоличност (лична карта, паспорт);
- Данъчна оценка на имота (извършва се от данъчната служба);
- Скица на имота (ако предмет на сделката е дворно място);
- Протокол за делба (ако е имало делба на имота);
- Удостоверение, че имотът не е актуван като общински (само за сделки с дворно място, издава се от отдел "Общинска собственост");
- Удостоверение, че сградата е изградена по одобрен архитектурен план (необходимо е само при положение, че в имота е извършено строителство, което не е отразено в нотариалния акт);
- Удостоверение за наследници (изисква се ако лицето, посочено в документа за собственост е починало);
- Пълномощно (изисква се ако продавачът не може да присъства при организацията и изповядването на сделката и е упълномощило друго лице);
- Други документи според особеностите на имота, напр. смъртен акт, акт за раждане, документ за развод, удостоверение за брак и т.н.
За какво е необходим предварителен договор?
Предварителният договор за продажба на недвижим имот е съглашение между продавача и купувача. Той съдържа основните елементи на окончателния договор (данни за продавача и купувача, данни за имота, цена, срокове и т.н.). Предварителният договор за продажба на недвижим имот не прехвърля правото на собственост върху имота. С него само се поема задължение в бъдеще да бъде сключен окончателен договор, с който да се прехвърли правото на собственост върху имота.
Предварителният договор непременно трябва да е в писмена форма. При подписването му Купувачът плаща на Продавача капаро, обикновено 10% от стойността на имота.
Проверка за тежести на имота
Преди изповядване на сделката пред нотариус е необходимо в службата по вписванията да се извърши проверка за тежести на имота. Ако имота има тежести, при продажба те се прехвърлят на новия собственик и той става отговорен за тях.
Може ли да се продаде ипотекиран имот?
Възможно е да се извърши продажба на ипотекиран недвижим имот. Купувачът трябва да е запознат с условията на ипотечния договор и сам да прецени как да постъпи. Има две възможности:
- Купувачът да погаси кредита и ипотеката да се заличи от нотариалните книги, след което сделката да се изповяда пред Нотариус и Продавачът да получи останалата сума.
- Купувачът да поеме изплащането на кредита за определения в договора срок. В този случай се сключва договор между него и кредитора.
Може ли да се продаде имот, ако е съсобственост?
Имот, който е съсобственост може да бъде продаден. Има две възможности:
Първи вариант. Ако всички съсобственици желаят да продадат имота и са постигнали съгласие с цената, те трябва да се явят пред Нотариус и да потвърдят своето съгласие за продажба. Възможно е вместо да губят ценно време, да упълномощят с нотариално заверено пълномощно един от съсобствениците, който да представлява останалите в процеса на организацията на сделката и при изповядването й пред Нотариус.
Втори вариант. Ако някой от съсобствениците не желае да продава, имота не може да бъде продаден като цяло. В този случай съсобственикът, който желае да продаде своята идеална част от имота трябва да я предложи първо на другите съсобственици и то на цената, с която ще продава. Ако от тях последва писмен отказ да закупят неговата част, може да я обяви на пазара. При положение, че Продавачът-съсобственик продаде своята идеална част на по-ниска цена от предложената на бившите си съсобственици, то последните имат право да предявят иск за разваляне на сделката.
Какви са правата на продавача на недвижим имот, когато купувача не е заплатил цената?
При голяма част от продажбите заплащането става непосредствено преди изповядването на сделката пред Нотариуса. Възможно е при взаимно споразумение между двете страни, плащането на цената (или на част от нея) да се извърши разсрочено или в по-късен момент. Това задължение се отразява в нотариалния акт.
В практиката има и случаи, когато Купувачът, поради различни причини, не заплаща цената на купения имот. Тогава Продавачът има следните възможности:
- Да заведе дело и да поиска Купувачът да бъде осъден да заплати цената на имота заедно с лихвите, както и обезщетение за пропуснати ползи или за вреди, които са настъпили за Продавача (напр. доходи от наем, разноски за продажбата, и др.).
- Да поиска от съда да му издаде изпълнителен лист за плащане на цената от Купувача. С изпълнителния лист Продавачът завежда дело срещу Купувача при съдия-изпълнител. В седемдневен срок от връчването на призовката, Купувачът може да предяви възражение с писмени доказателства, че не дължи сумата, т.е. че вече е платил.
- Да предяви пред съда иск за разваляне на договора за продажба на имота. Това не може да стане, ако Купувача дължи незначителна сума.
- Да поиска на базата на взаимно разбирателство Купувачът да заплати цената на имота, макар и със забава, но с лихвата и обезщетението за вредите.
Могат ли чужденци да купуват имоти в България?
Съгласно Закона за собствеността чуждите граждани могат да придобиват недвижими имоти в България с разрешение на министъра на финансите. Другата възможност е чуждестранното лице да регистрира в България търговско дружество. Тогава ще може да придобие всякакви недвижими имоти, с изключение на земеделска земя.